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최근 부동산 시장에 관심이 있으신 분들이라면 ‘토지거래허가제’라는 단어를 자주 접하고 계실 것입니다. 특히 3월 24일부터 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구 전체와 여의도, 목동, 성수동 등 기존 토지거래허가구역을 합치면 서울시 전체 면적(605.24㎢)의 27%(163.96㎢)가 토허제로 묶이게 됩니다. 토지거래허가구역으로 다시 지정되면서 시장의 분위기는 긴장감 속으로 빠르게 전환되고 있습니다. 정부는 이번 조치를 6개월간 한시적으로 운영하겠다고 밝혔지만, 시장 상황에 따라 연장될 가능성도 열어두고 있어 당분간 불확실성은 이어질 것으로 보입니다. 이에 따라 부동산을 보유하거나 토지거래허가구역 매매 계획이 있으신 분들께서는 보다 신중한 대응이 요구됩니다.
토지거래허가제란 무엇인가요?
토지거래허가제는 토지의 투기성 거래를 억제하고, 지가의 급격한 상승을 방지하기 위한 공적 제도로 1979년 처음 도입되었습니다. 해당 제도는 일정 지역을 ‘토지거래허가구역’으로 지정하여, 그 안에서 일정 면적 이상의 토지를 거래할 경우 관할 구청장의 허가를 받아야만 매매가 가능한 구조입니다.
주거용 부동산의 경우 실거주 목적이 아닌 거래는 제한되며, 특히 갭투자와 같이 전세를 끼고 매수하는 방식은 허용되지 않습니다. 이번 조치로 인해 서울시 내 약 40만 가구의 아파트가 토지거래허가제 적용을 받게 됩니다.
토지거래허가제 조치의 배경은 무엇인가요?
이번 토지거래허가제 조치는 불과 한 달 전 잠실·삼성·대치·청담(일명 잠삼대청) 지역의 토지거래허가제가 해제된 이후 급격하게 상승한 서울 집값을 안정시키기 위한 대응으로 풀이됩니다.
해제 이후 강남권을 중심으로 매매 거래량이 급증했고, 호가도 눈에 띄게 오르기 시작했습니다. 특히 기준금리 인하와 함께 대출 여건이 개선되면서, 시장의 유동성이 다시 부동산으로 집중되는 양상을 보였습니다. 정부는 이를 비정상적인 흐름으로 판단하여 다시 규제 카드를 꺼낸 것입니다.
시장은 어떤 반응을 보이고 있나요?
토지거래허가제 시행 발표 직후 시장은 지역별로 상반된 반응을 보였습니다.
허가구역으로 지정된 강남 3구와 용산구는 일부 매도자들이 허가제 적용 이전에 거래를 마치기 위해 급매물을 내놓았고, 이에 따라 단기적으로 거래가 몰리는 현상이 관찰되었습니다. 특히 매수자 입장에서는 실거주 요건을 충족해야 하는 까다로운 조건이 붙는 만큼, 허가 시행 전 매매를 마무리하려는 움직임이 활발했습니다.
반면, 규제에서 제외된 마포·성동·강동구 등지에서는 매도자들이 매물을 회수하며 ‘매물 잠김’ 현상이 나타났습니다. 이는 또 다른 풍선효과로 이어질 가능성이 높으며, 단기간 내 규제 확대 가능성도 배제할 수 없습니다.
토지거래허가제가 세금에 미치는 영향은?
이번 조치는 단순한 규제를 넘어 ‘절세 전략’에도 중대한 영향을 미칠 수 있습니다. 특히 일시적 2주택 상태이신 분들의 경우, 기존 주택을 3년 내 매도하지 못하면 양도세 비과세 혜택을 받지 못하게 됩니다.
그런데 허가제 적용으로 인해 매수자가 줄어들고, 거래 자체가 원활히 이루어지지 않으면 실질적으로 매도 자체가 불가능한 상황에 직면하게 됩니다. 이 경우 전문가들은 두 가지 대안을 제시하고 있습니다.
첫째는 ‘100% 무상 증여’입니다. 토지거래허가제는 유상거래를 전제로 하고 있기 때문에, 무상 증여의 경우 허가 대상이 아닙니다. 실거주 요건도 적용되지 않으므로, 자녀 등에게 증여할 계획이 있으신 분들께는 하나의 현실적인 방안이 될 수 있습니다.
둘째는 자산관리공사(KAMCO)에 매각을 의뢰하거나 법원 경매를 신청하는 방법입니다. 이 역시 일반 매매와 달리 토지거래허가제의 적용을 받지 않으며, 실거주 요건도 배제됩니다. 물론 이 방법들은 시세보다 낮은 가격에 거래가 될 수 있다는 리스크가 존재하지만, 비과세 요건 충족을 위한 ‘최후의 카드’로 활용되는 경우도 많습니다.
토지거래허가제, 다주택자 비과세를 위한 생존전략
요즘 부동산 시장에서 가장 뜨거운 키워드 중 하나는 단연 토지거래허가제입니다. 특히 강남 3구와 용산구가 다시 토지거래허가구역으로 묶이면서, 다주택자들의 셈법이 복잡해졌습니다. 팔고 싶어도 못 파는, 그런 아이러니한 상황이 벌어지고 있는 거죠. 거기에 비과세 혜택마저 날아갈 수 있다니, 안타까운 현실입니다.
하지만 희망은 있습니다. 이 글을 끝까지 읽으신다면, 다주택자분들이 토지거래허가제의 그물망을 뚫고 절세와 비과세를 이뤄낼 수 있는 몇 가지 현실적인 해법을 알게 되실 겁니다. 지금 당장 급매로 내놓았지만 매수자가 없다면, 꼭 읽어보세요. 이건 단순한 팁이 아니라, 수천만 원을 지켜낼 수 있는 전략입니다.
일시적 2주택, 비과세 시한폭탄 앞에 선 당신에게
정부는 일시적 2주택자에게 기존 주택을 3년 안에 매도해야 비과세를 인정해줍니다. 하지만 문제는, 토지거래허가구역으로 지정되면서 거래 자체가 극도로 위축됐다는 것. 토지거래허가제는 주택을 사고팔기 위해 관할 구청의 허가를 받아야 하는 제도인데, 이때 중요한 조건은 바로 실거주 요건입니다.
쉽게 말해, 내가 집을 팔려면 그 집을 살 사람이 “실제로 그 집에 살아야 한다”는 걸 증명해야 하는 거예요. 그러니 투자 목적으로 집을 사려는 사람들은 발을 빼게 되고, 매수문의는 ‘뚝’ 끊겨버립니다.
이 상황에서 종전주택을 팔고 싶어도 못 파는 분들이 속출하고 있어요. 특히 강남·용산처럼 집값이 높고, 투자 수요가 활발하던 지역일수록 타격이 큽니다. 매수자가 없어 비과세 기한을 놓치게 되면 수천만 원의 세금이 발생할 수 있죠.
그래서 이런 분들에게 필요한 건 시간 벌기입니다. 그리고 그 시간을 벌 수 있는 카드가 바로, 자산관리공사와 법원 경매 제도입니다.
자산관리공사 & 법원 경매 활용법
혹시 자산관리공사(KAMCO)에 집을 팔 수 있다는 거, 알고 계셨나요? 다들 국세청 체납자들 재산을 압류하고 공매하는 기관이라고만 아시는데요, 일반인도 이 공공기관을 통해 내 집 매각을 의뢰할 수 있습니다.
특히 토지거래허가제로 매수자가 사라진 상황에서는 이게 유일한 해답이 될 수도 있어요. 내가 정말 팔고 싶은데 팔 수 없고, 3년 비과세 시한이 다가온다면 자산관리공사에 "이 집 좀 팔아주세요"라고 의뢰를 하는 겁니다.
법원 경매도 하나의 방법입니다. 대부분 경매는 채무자가 강제로 집을 빼앗기는 방식이라고 생각하시죠? 하지만 내가 직접 "이 집 경매로 팔아주세요"라고 신청할 수 있습니다. 신기하죠? 법적으로도 완벽히 허용된 방식이며, 특히 세법상에서도 이러한 방식으로 매도된 주택은 3년 기한이 지났더라도 비과세 혜택을 인정받을 수 있어요.
물론 이 방식들의 단점도 있습니다. 일반 매매보다 가격이 낮게 형성될 수 있고, 자산관리공사나 법원에 내는 수수료나 수당이 발생하기 때문이죠. 하지만, 이걸 통해 수천만 원의 비과세 혜택을 지켜낼 수 있다면, 충분히 고려해 볼 만한 카드입니다.
무상증여라는 우회로, 토지거래허가제 피해가기
또 하나의 방법은 바로 무상증여입니다. 특히 내가 거주하고 있는 주택이 대출이 없고, 깔끔한 상태라면 자녀에게 증여하는 방식으로도 토지거래허가제의 제한을 피할 수 있어요.
왜냐고요? 토지거래허가제는 ‘유상거래’에만 적용되기 때문입니다. 돈이 오고가는 거래는 구청의 허가를 받아야 하지만, 무상으로 증여하는 건 허가 대상이 아닙니다. 따라서 실거주 의무도 발생하지 않죠.
물론 예외도 있습니다. 대출이 있는 주택이라면 이야기가 달라져요. 대출을 자녀가 승계하는 순간, 해당 부분은 '유상거래'로 간주되기 때문에 다시 허가 대상이 되는 겁니다. 이럴 땐 대출을 승계하지 않는 방식의 순수 증여로 가야 토지거래허가를 피할 수 있습니다.
또 하나, 세입자가 있는 경우는 증여가 어려울 수도 있습니다. 이미 사람이 살고 있는 집은 실거주 요건을 충족할 수 없기 때문에, 허가가 나오지 않는다는 맹점이 있죠. 이 경우엔 세입자와 협의해 임대차 계약 종료 후 증여를 진행하는 방법이 현실적입니다.
토지거래허가제, 불편하지만 기회일 수도 있다.
토지거래허가제는 명백히 시장을 억제하는 제도입니다. 특히 매도자가 팔고 싶어도 팔 수 없는 상황이 되는 건 사실입니다. 하지만, 반대로 생각해 보면 이 제도가 지정된 지역은 정부가 주목하고 있다는 뜻이기도 합니다. 미래 가치가 있다고 본다는 뜻이죠.
그렇기에 성급한 판단은 위험합니다. 당장의 비과세만 좇다가 장기적인 수익을 놓칠 수도 있으니까요. 이럴 땐 반드시 전문가와 함께, 세금 절감 효과와 매각 손실, 미래 수익 가능성을 모두 고려한 종합적인 전략을 짜야 합니다.
토지거래허가제는 피할 수 없는 현실이지만, 그렇다고 마냥 포기할 이유는 없습니다. 세금에 대한 두려움, 거래 제한에 대한 답답함 속에서도 답은 있습니다. 무상증여, 자산관리공사, 법원 경매 등 상황에 맞는 해법을 잘 활용하신다면, 비과세 혜택은 물론이고 장기적인 자산 관리 측면에서도 훌륭한 선택을 하실 수 있을 겁니다.
지금 우리가 고민해야 할 것들
토지거래허가제는 그간 여러 차례 시행과 해제를 반복하며 그 실효성에 대한 논란이 끊이지 않았습니다. 2020년 잠삼대청을 허가구역으로 지정했을 당시, 단기적으로는 거래량이 급감했으나 2년 후 대치동은 24%, 잠실은 21%의 가격 상승이 나타났습니다.
이번에도 유사한 흐름이 반복될 가능성이 높습니다. 단기적으로는 시장이 위축되겠지만, 장기적으로는 가격 상승이 이어질 수 있다는 분석입니다. 이는 ‘투자 수익’과 ‘절세 효과’ 사이에서 무엇을 우선순위로 둘 것인지에 따라 전략이 달라져야 함을 의미합니다.
전문가의 시선으로 정리하며
부동산 시장은 한 가지 변수가 전체를 흔들 수 있을 만큼 민감하게 작동합니다. 토지거래허가제는 그 자체로 시장 안정화라는 목표를 담고 있으나, 일관성 없는 정책 운영은 실수요자와 투자자 모두에게 큰 부담으로 작용할 수 있습니다.
지금은 무엇보다도 정보에 민감하게 반응하고, 상황에 맞는 맞춤형 전략을 세우는 것이 중요합니다. 부동산 자산을 보유하고 계시거나 매매를 고민 중이시라면, 지금이야말로 전문가의 조언을 받아 신중한 결정을 내려야 할 시기입니다.
불확실한 시장일수록, 신뢰할 수 있는 정보를 바탕으로 한 '전략적 선택'이 결국 승부를 가르게 됩니다.